IMMOBILIENERTRAGSTEUER – Immo-Est

§ 30 EStG (bezugnehmend auf die seit April 2012 geltende Rechtslage)

Geregelt wird hier die Steuerpflicht des Verkäufers einer Liegenschaft. Betroffen sind dabei alle privaten Immobilienverkäufe. Die gesetzliche Regelung unterscheidet zwischen „Alt-Grundstück“ und Neu-Grundstück“ und sieht auch einige Befreiungstatbestände vor.

Generell gilt als Steuerbemessungsgrundlage der Veräußerungsgewinn – der Unterschiedsbetrag zwischen Ankaufskosten und Veräußerungsgewinn (abzgl. eventueller Herstellungs- und Instandhaltungskosten und Kosten für die Berechnung der Immobilienertragsteuer selbst). Gesetzlicher Anknüpfungspunkt ist immer der letzte entgeltliche Erwerb einer Immobilie, also der letzte Kauf. Schenkungen oder Erbschaft fallen nicht unter diesen Begriff. In diesen Fällen ist für die Ermittlung der Anschaffungskosten zur Berechnung des Veräußerungsgewinnes auf die letzte entgeltliche Anschaffung durch den Rechtsvorgänger abzustellen.

Alt-Grundstücke:

Liegenschaften, die vor dem 31. März 2002 angeschafft wurden, fallen unter den Begriff der Alt-Grundstücke. Derartige Immobilien befinden sich mitunter bereits lange im Familienbesitz und, was die Ermittlung der seinerzeitigen Anschaffungskosten unter Umständen ziemlich erschwert.

Deshalb wird für derartige Alt-Grundstücke ein Pauschalwert angenommen. Man nimmt an, dass die Anschaffungskosten 86% des Veräußerungserlöses ausgemacht haben und geht somit davon aus, dass der zu versteuernde Veräußerungsgewinn 14% des Veräußerungserlöses beträgt. Dieser wäre sodann mit einem Steuersatz von 25% zu versteuern. Im Ergebnis bedeutet dies, dass Alt-Grundstücke einer Steuerbelastung von 3,5% des Veräußerungserlöses bzw. Verkaufspreises unterliegen.

Die Steuerbelastung aus der Immobilienertragsteuer bei Alt-Grundstücken entspricht somit der vom Käufer zu zahlende Grunderwerbsteuer.

Neu-Grundstücke:

Für Grundstücke, die nach dem 31.März 2002 angeschafft wurden, gibt es keine derartige Pauschalberechnung. Hier ergibt sich die Bemessungsgrundlage aus dem Veräußerungserlös abzüglich der tatsächlichen Anschaffungskosten (gekürzt um die Kosten für die Mitteilung ans Finanzamt und die Selbstberechnung der Immobilienertragsteuer). Nach Ablauf von 10 Jahren seit Anschaffung der Immobilie wird der verminderte Veräußerungsgewinn jählich um einen Inflationsabschlag von 2% (maximaler Inflationsabschlag 50%) reduziert. Der ermittelte Betrag ist dann mit 25% zu versteuern.

Befreiungstatbestände:

Hauptwohnsitzbefreiung

Eigenheime und Eigentumswohnungen samt Grund und Boden (bis 1.000 m2) fallen nicht unter die Steuerpflicht nach § 30 EStG, wenn sie dem Veräußerer durchgehend

und in beiden Fällen der Hauptwohnsitz aufgegeben wird.

Gegenüber der Hauptwohnsitzbefreiung im Rahmen des Spekulationstatbestandes bis 31. März 2012 sind folgende Änderungen gegeben:

Hauptwohnsitz ist bei mehreren Wohnsitzen – wie bisher – der Mittelpunkt der Lebensinteressen. Wichtiges Indiz für die Feststellung des Hauptwohnsitzes ist die Meldung nach dem Meldegesetz, maßgebend sind aber stets die tatsächlichen Verhältnisse.

Beim veräußerten Gebäude muss es sich um ein Eigenheim oder eine Eigentumswohnung handeln. Dabei ist

wenn mindestens 2/3 der Gesamtnutzfläche eigenen Wohnzwecken dienen.

Beim ersten Tatbestand muss das Eigenheim oder die Eigentumswohnung dem Veräußerer – wie bisher – seit der Anschaffung und bis zur Veräußerung durchgehend und für mindestens zwei Jahre als Hauptwohnsitz gedient haben. Die Hauptwohnsitzbefreiung kommt nach dem zweiten Tatbestand nunmehr auch dann zum Tragen, wenn der Verkäufer innerhalb der letzten zehn Jahre mindestens fünf Jahre durchgehend in diesem Haus oder dieser Wohnung als Hauptwohnsitzes gewohnt hat. Eine Vermietung im übrigen Zeitraum wäre – im Gegensatz zur Herstellerbefreiung – für die Befreiung unschädlich.

In beiden Fällen gibt es eine Toleranzfrist von einem Jahr.

Diese bezieht sich beim ersten Tatbestand (Zweijahres-Tatbestand) sowohl auf die Zeit bis zum tatsächlichen Einzug, als auch auf die Zeit vor der Veräußerung. Es ist also nicht befreiungsschädlich, wenn der Veräußerer erst bis zu einem Jahr ab der Anschaffung den Hauptwohnsitz bezieht oder bereits bis zu einem Jahr vor der Veräußerung den Hauptwohnsitz beendet. Dazwischen muss er allerdings die vollen zwei Jahre Hauptwohnsitzer gewesen sein.

Bei beiden Tatbeständen gilt die Toleranzfrist auch für die Aufgabe des Hauptwohnsitzes: Es ist daher auch nicht befreiungsschädlich, wenn der Veräußerer bis zu einem Jahr nach der Veräußerung den Hauptwohnsitz noch beibehält. Da der Hauptwohnsitz beim zweiten Tatbestand (Fünfjahres-Tatbestand) nicht unmittelbar vor der Veräußerung gegeben sein muss, besteht die Befreiung auch dann, wenn der Steuerpflichtige seinen Hauptwohnsitz bereits vor Veräußerung aufgegeben hat.

Das Hauptwohnsitzerfordernis muss für Veräußerungen ab 1. April 2012 vom Veräußerer selbst erfüllt worden sein. Die Hauptwohnsitzbefreiung kann daher nicht mehr „vererbt“ werden. Beim zweiten Tatbestand zählen dazu aber auch Zeiten, in denen der Veräußerer, wenn er das Grundstück unentgeltlich erworben hat, noch nicht Eigentümer gewesen ist. Wird daher ein geerbtes oder geschenktes Einfamilienhaus oder eine solche Eigentumswohnung verkauft, kommt es darauf an, ob der Veräußerer (auch als bloßer Mitbewohner des unentgeltlich Übertragenden) dort fünf Jahre durchgehend den Hauptwohnsitz gehabt hat. Wird hingegen eine Wohnung im Rahmen eines sogenannten „Mietkaufs“ erworben, zählen die Zeiten, in denen die Wohnung bloß als Mieter bewohnt worden ist, für die Frist nicht mit. Die erworbene Eigentumswohnung kann daher in diesem Fall frühestens zwei Jahre nach der Anschaffung steuerfrei veräußert werden.

Herstellerbefreiung

Steuerfrei sind wie bisher auch Gewinne aus der Veräußerung eines selbst hergestellten Gebäudes. Ein selbst hergestelltes Gebäude liegt vor, wenn der Steuerpflichtige das (finanzielle) Baurisiko hinsichtlich der Errichtung des Gebäudes trägt. Selbst hergestellt ist ein Gebäude auch dann, wenn es durch einen beauftragten Unternehmer errichtet wurde, der Eigentümer aber das Risiko allfälliger Kostenüberschreitungen zu tragen hatte.

Eine Ausnahme von der Herstellerbefreiung kommt insoweit zum Tragen, als das Gebäude innerhalb der letzten zehn Jahre der Erzielung von Einkünften gedient hat. Liegt eine teilweise Nutzung zur Erzielung von Einkünften vor (teilweise Vermietung des Hauses oder der Eigentumswohnung), kann nur der nicht vermietete Teil von der Besteuerung ausgenommen werden, während für den vermieteten Teil die Befreiung nicht greift.

Treffen die Hauptwohnsitzbefreiung und die Herstellerbefreiung zu, hat die Hauptwohnsitzbefreiung Vorrang. Dies ist deswegen günstiger, weil bei der Herstellerbefreiung nur das Gebäude steuerfrei bleibt, bei der Hauptwohnsitzbefreiung aber auch der zugehörige Grund und Boden bis 1.000 m2.

TIPP Für Veräußerungen ab 2013 steht die Herstellerbefreiung nur mehr dem Hersteller selbst zu. Wurde ein selbst hergestelltes Gebäude unentgeltlich übertragen, kann sie der Erwerber nicht mehr beanspruchen.

Enteignungen

Steuerfrei sind wie bisher Veräußerungen im Zuge oder zur Vermeidung eines behördlichen Eingriffs (Enteignungen).

Tauschvorgänge

Steuerfrei sind Tauschvorgänge von Grundstücken im Rahmen eines Zusammenlegungs-, Flurbereinigungs- und Baulandumlegungsverfahrens.

 

Quelle: § 30 EStG Private Grundstücksveräußerungen