Wissenswertes

IMMOBILIENERTRAGSTEUER – Immo-Est

§ 30 EStG (bezugnehmend auf die seit April 2012 geltende Rechtslage)

Geregelt wird hier die Steuerpflicht des Verkäufers einer Liegenschaft. Betroffen sind dabei alle privaten Immobilienverkäufe. Die gesetzliche Regelung unterscheidet zwischen „Alt-Grundstück“ und Neu-Grundstück“ und sieht auch einige Befreiungstatbestände vor.

Generell gilt als Steuerbemessungsgrundlage der Veräußerungsgewinn – der Unterschiedsbetrag zwischen Ankaufskosten und Veräußerungsgewinn (abzgl. eventueller Herstellungs- und Instandhaltungskosten und Kosten für die Berechnung der Immobilienertragsteuer selbst). Gesetzlicher Anknüpfungspunkt ist immer der letzte entgeltliche Erwerb einer Immobilie, also der letzte Kauf. Schenkungen oder Erbschaft fallen nicht unter diesen Begriff. In diesen Fällen ist für die Ermittlung der Anschaffungskosten zur Berechnung des Veräußerungsgewinnes auf die letzte entgeltliche Anschaffung durch den Rechtsvorgänger abzustellen.

Alt-Grundstücke:

Liegenschaften, die vor dem 31. März 2002 angeschafft wurden, fallen unter den Begriff der Alt-Grundstücke. Derartige Immobilien befinden sich mitunter bereits lange im Familienbesitz und, was die Ermittlung der seinerzeitigen Anschaffungskosten unter Umständen ziemlich erschwert.

Deshalb wird für derartige Alt-Grundstücke ein Pauschalwert angenommen. Man nimmt an, dass die Anschaffungskosten 86% des Veräußerungserlöses ausgemacht haben und geht somit davon aus, dass der zu versteuernde Veräußerungsgewinn 14% des Veräußerungserlöses beträgt. Dieser wäre sodann mit einem Steuersatz von 25% zu versteuern. Im Ergebnis bedeutet dies, dass Alt-Grundstücke einer Steuerbelastung von 3,5% des Veräußerungserlöses bzw. Verkaufspreises unterliegen.

Die Steuerbelastung aus der Immobilienertragsteuer bei Alt-Grundstücken entspricht somit der vom Käufer zu zahlende Grunderwerbsteuer.

Neu-Grundstücke:

Für Grundstücke, die nach dem 31.März 2002 angeschafft wurden, gibt es keine derartige Pauschalberechnung. Hier ergibt sich die Bemessungsgrundlage aus dem Veräußerungserlös abzüglich der tatsächlichen Anschaffungskosten (gekürzt um die Kosten für die Mitteilung ans Finanzamt und die Selbstberechnung der Immobilienertragsteuer). Nach Ablauf von 10 Jahren seit Anschaffung der Immobilie wird der verminderte Veräußerungsgewinn jählich um einen Inflationsabschlag von 2% (maximaler Inflationsabschlag 50%) reduziert. Der ermittelte Betrag ist dann mit 25% zu versteuern.

Befreiungstatbestände:

Hauptwohnsitzbefreiung

Eigenheime und Eigentumswohnungen samt Grund und Boden (bis 1.000 m2) fallen nicht unter die Steuerpflicht nach § 30 EStG, wenn sie dem Veräußerer durchgehend

  • seit der Anschaffung, mindestens aber seit zwei Jahren (erster Tatbestand) oder
  • für mindestens fünf Jahre innerhalb der letzten zehn Jahre vor der Veräußerung (zweiter Tatbestand) als Hauptwohnsitz gedient haben

und in beiden Fällen der Hauptwohnsitz aufgegeben wird.

Gegenüber der Hauptwohnsitzbefreiung im Rahmen des Spekulationstatbestandes bis 31. März 2012 sind folgende Änderungen gegeben:

  • Hauptwohnsitzzeiten als „Wohnungseigentumsbewerber“ zählen bereits mit
  • eine verlängerte Toleranzfrist von einem Jahr (bisher etwa sechs Monate) für die Begründung des Hauptwohnsitzes beim ersten Tatbestand
  • die Fünfjahresfrist (zweiter Tatbestand)
  • das Erfordernis der Aufgabe des Hauptwohnsitzes im Rahmen der Veräußerung
  • die Voraussetzung, dass der Veräußerer selbst das Hauptwohnsitzerfordernis erfüllt

Hauptwohnsitz ist bei mehreren Wohnsitzen – wie bisher – der Mittelpunkt der Lebensinteressen. Wichtiges Indiz für die Feststellung des Hauptwohnsitzes ist die Meldung nach dem Meldegesetz, maßgebend sind aber stets die tatsächlichen Verhältnisse.

Beim veräußerten Gebäude muss es sich um ein Eigenheim oder eine Eigentumswohnung handeln. Dabei ist

  • ein Eigenheim ein Wohnhaus mit nicht mehr als zwei Wohnungen,
  • eine Eigentumswohnung eine Wohnung iSd Wohnungseigentumsgesetzes oder eine vergleichbare ausländische Wohnung,

wenn mindestens 2/3 der Gesamtnutzfläche eigenen Wohnzwecken dienen.

Beim ersten Tatbestand muss das Eigenheim oder die Eigentumswohnung dem Veräußerer – wie bisher – seit der Anschaffung und bis zur Veräußerung durchgehend und für mindestens zwei Jahre als Hauptwohnsitz gedient haben. Die Hauptwohnsitzbefreiung kommt nach dem zweiten Tatbestand nunmehr auch dann zum Tragen, wenn der Verkäufer innerhalb der letzten zehn Jahre mindestens fünf Jahre durchgehend in diesem Haus oder dieser Wohnung als Hauptwohnsitzes gewohnt hat. Eine Vermietung im übrigen Zeitraum wäre – im Gegensatz zur Herstellerbefreiung – für die Befreiung unschädlich.

In beiden Fällen gibt es eine Toleranzfrist von einem Jahr.

Diese bezieht sich beim ersten Tatbestand (Zweijahres-Tatbestand) sowohl auf die Zeit bis zum tatsächlichen Einzug, als auch auf die Zeit vor der Veräußerung. Es ist also nicht befreiungsschädlich, wenn der Veräußerer erst bis zu einem Jahr ab der Anschaffung den Hauptwohnsitz bezieht oder bereits bis zu einem Jahr vor der Veräußerung den Hauptwohnsitz beendet. Dazwischen muss er allerdings die vollen zwei Jahre Hauptwohnsitzer gewesen sein.

Bei beiden Tatbeständen gilt die Toleranzfrist auch für die Aufgabe des Hauptwohnsitzes: Es ist daher auch nicht befreiungsschädlich, wenn der Veräußerer bis zu einem Jahr nach der Veräußerung den Hauptwohnsitz noch beibehält. Da der Hauptwohnsitz beim zweiten Tatbestand (Fünfjahres-Tatbestand) nicht unmittelbar vor der Veräußerung gegeben sein muss, besteht die Befreiung auch dann, wenn der Steuerpflichtige seinen Hauptwohnsitz bereits vor Veräußerung aufgegeben hat.

Das Hauptwohnsitzerfordernis muss für Veräußerungen ab 1. April 2012 vom Veräußerer selbst erfüllt worden sein. Die Hauptwohnsitzbefreiung kann daher nicht mehr „vererbt“ werden. Beim zweiten Tatbestand zählen dazu aber auch Zeiten, in denen der Veräußerer, wenn er das Grundstück unentgeltlich erworben hat, noch nicht Eigentümer gewesen ist. Wird daher ein geerbtes oder geschenktes Einfamilienhaus oder eine solche Eigentumswohnung verkauft, kommt es darauf an, ob der Veräußerer (auch als bloßer Mitbewohner des unentgeltlich Übertragenden) dort fünf Jahre durchgehend den Hauptwohnsitz gehabt hat. Wird hingegen eine Wohnung im Rahmen eines sogenannten „Mietkaufs“ erworben, zählen die Zeiten, in denen die Wohnung bloß als Mieter bewohnt worden ist, für die Frist nicht mit. Die erworbene Eigentumswohnung kann daher in diesem Fall frühestens zwei Jahre nach der Anschaffung steuerfrei veräußert werden.

Herstellerbefreiung

Steuerfrei sind wie bisher auch Gewinne aus der Veräußerung eines selbst hergestellten Gebäudes. Ein selbst hergestelltes Gebäude liegt vor, wenn der Steuerpflichtige das (finanzielle) Baurisiko hinsichtlich der Errichtung des Gebäudes trägt. Selbst hergestellt ist ein Gebäude auch dann, wenn es durch einen beauftragten Unternehmer errichtet wurde, der Eigentümer aber das Risiko allfälliger Kostenüberschreitungen zu tragen hatte.

Eine Ausnahme von der Herstellerbefreiung kommt insoweit zum Tragen, als das Gebäude innerhalb der letzten zehn Jahre der Erzielung von Einkünften gedient hat. Liegt eine teilweise Nutzung zur Erzielung von Einkünften vor (teilweise Vermietung des Hauses oder der Eigentumswohnung), kann nur der nicht vermietete Teil von der Besteuerung ausgenommen werden, während für den vermieteten Teil die Befreiung nicht greift.

Treffen die Hauptwohnsitzbefreiung und die Herstellerbefreiung zu, hat die Hauptwohnsitzbefreiung Vorrang. Dies ist deswegen günstiger, weil bei der Herstellerbefreiung nur das Gebäude steuerfrei bleibt, bei der Hauptwohnsitzbefreiung aber auch der zugehörige Grund und Boden bis 1.000 m2.

TIPP Für Veräußerungen ab 2013 steht die Herstellerbefreiung nur mehr dem Hersteller selbst zu. Wurde ein selbst hergestelltes Gebäude unentgeltlich übertragen, kann sie der Erwerber nicht mehr beanspruchen.

Enteignungen

Steuerfrei sind wie bisher Veräußerungen im Zuge oder zur Vermeidung eines behördlichen Eingriffs (Enteignungen).

Tauschvorgänge

Steuerfrei sind Tauschvorgänge von Grundstücken im Rahmen eines Zusammenlegungs-, Flurbereinigungs- und Baulandumlegungsverfahrens.

 

Quelle: § 30 EStG Private Grundstücksveräußerungen

Energieausweis

Achtung! Seit 1. Dezember 2012 gilt das neue Energieausweis-Vorlage-Gesetz

Was ist ein Energieausweis?

Der Energieausweis ist ein Dokument, das die Gesamtenergie-Effizienz eines Gebäudes angibt. Der Energieausweis oder „Ausweis über die Gesamtenergie-Effizienz“ dient zur Umsetzung der Richtlinie 2010/31/EU über die Gesamtenergie-Effizienz von Gebäuden („EU Gebäude-Richtlinie“), bzw. den daraus folgenden bundes- oder landesrechtlichen Vorschriften. (2.3)
Inhalt des Energieausweises

  • spezifischer Heizwärmebedarf,
  • Primärenergie-Bedarf,
  • Kohlendioxid-Emissionen und
  • Gesamtenergie-Effizienz-Faktor,

Diese Angaben finden sich auf der ersten Seite jedes Energieausweises und sind nach so genannten Effizienzklassen in einer Skala gegliedert (gegliedert von Klasse A++ – Bestwert – bis G, der schlechtesten Klasse)

Auf den weiteren Seiten sind neben den detaillierten Ergebnisdaten auch noch der Aussteller, Ausstellungsdatum und das Ende des Gültigkeitszeitraumes (max. 10 Jahre ab Ausstellung) zu finden.
Zweck des Energieausweises

Bei Neubauten muss ein Energieausweis erstellt werden, sofern die jeweils geltende Bauordnung dafür keine speziellen Ausnahmen vorsieht. Bei bestehenden Gebäuden, Gebäudeteilen, Nutzungsobjekten, Wohnungen, Geschäftsräumlichkeiten, sonstigen selbstständigen Räumlichkeiten, Bauprojekten und Renovierungsobjekten wird ein Energieausweis benötigt, wenn diese verkauft, vermietet oder verpachtet werden sollen. (2.1-5)
Für wen und wo gilt die verpflichtende Erstellung eines Energieausweises!?

Verkäufer, Vermieter und Verpächter, in eingeschränkter Form auch Immobilienmakler und -verwalter, sind verpflichtet, bei Verkauf/Vermietung/Verpachtung einen Energieausweis vorzulegen und bei Anzeigen in Druckwerken und elektronischen Medien einzelne Inhalte des Energieausweises anzuführen. (3)

Die Vorlagepflicht besteht bereits seit dem 1.1.2009. Ab dem 1. Dezember 2012 kommt die Anzeigepflicht in Druckwerken und elektronischen Medien dazu (10.1). Dazu ist ein nach den bisherigen Regelungen erstellter Energieausweis zu verwenden, der nicht älter als zehn Jahre ist. (10.2-3)

In Immobilien-Inseraten (egal, ob gedruckt oder elektronisch übermittelt) müssen ab 1. Dezember 2012 der

  • spezifische Heizwärmebedarf (HWB) und der
  • Gesamtenergie-Effizienz-Faktor (fGEE) des Gebäudes/Nutzungsobjekts

enthalten sein. (3)
Damit den Interessenten vergleichbare Angaben über den energetischen Normverbrauch aller Kauf-, Miet- und Pachtobjekte in Gebäuden zur Verfügung stehen, muss ein gültiger Energieausweis

  • bei Verkauf, Vermietung oder Verpachtung
  • von Gebäuden und Nutzungsobjekten (Wohnung, Büro, Ladenlokal etc.)
  • rechtzeitig vor einer Vertragserklärung des Interessenten (Kauf-/Miet-/Pachtanbot) dem Käufer/Mieter/Pächter vorgelegt und
  • binnen 14 Tagen ab Vertragsabschluss

ausgehändigt werden. (4.1)

 

Folgen bei fehlendem Energieausweis

Falls der Verkäufer/Vermieter/Verpächter keinen Energieausweis vorlegt, so gilt gemäß Gesetz automatisch zumindest eine dem Alter und der Art des Gebäudes entsprechende Gesamtenergie-Effizienz als vereinbart. (7.1)

Diese Rechtsfolgen können per Vertrag nicht ausgeschlossen werden: Weder die Vorlagepflicht, noch die Aushändigungspflicht, noch die Haftung des Erstellers für die Richtigkeit, noch die Folgen von Nichtvorlage oder Nichtaushändigung! (8)

Der Käufer/Mieter/Pächter kann nach vergeblicher Aufforderung sein Recht auf Aushändigung des Energieausweises auch

  • gerichtlich geltend machen oder
  • selbst einen Energieausweis erstellen lassen und die Kosten vom

Verkäufer/Vermieter/Verpächter einfordern. (7.2)

Darüber hinaus werden sowohl Immobilien-Inserate ohne HWB und fGEE als auch die fehlende Vorlage oder fehlende Übergabe eines gültigen Energieausweises mit einer Verwaltungsstrafe von bis zu € 1.450,- bedroht. (9.1, 9.2.1-2)
Alternativen: Gesamtgebäude, Referenzobjekt

Falls nur ein Nutzungsobjekt verkauft/vermietet/verpachtet werden soll, so kann ein Energieausweis vorgelegt und ausgehändigt werden: entweder über

  • die Gesamtenergie-Effizienz dieses Nutzungsobjekts oder über
  • die Gesamtenergie-Effizienz eines vergleichbaren Nutzungsobjekts im selben Gebäude oder über
  • die Gesamtenergie-Effizienz des gesamten Gebäudes (4.2)

Bei einem Einfamilienhaus genügt auch die Vorlage und Aushändigung eines Ausweises über die Gesamtenergie-Effizienz eines vergleichbaren Gebäudes von ähnlicher Gestaltung, Größe und Energieeffizienz aufgrund einer bestätigten (!) Ähnlichkeit in Gestaltung, Größe, Energieeffizienz, Lage und Standortklima. (4.3)
Ausnahmen von der Vorlage- und Aushändigungspflicht

  • Gebäude, die nur frostfrei gehalten werden; (5.1)
  • abbruchreife Gebäude: Abbruch lt. Vertrag max. 3 Jahre nach Verkauf; (5.2)
  • Gebäude für rein religiöse Zwecke; (5.3)
  • provisorische Gebäude mit max. 2 Jahren Plan-Nutzungsdauer; (5.4)
  • Gebäude für Industrie, Gewerbe, Landwirtschaft, deren Temperierung überwiegend durch eigene innere Abwärme erfolgt; (5.5)
  • bloß saisonal genutzte Wohngebäude unter best. Bedingungen; (5.6)
  • frei stehende Gebäude mit weniger als 50 m2 Gesamtnutzfläche. (5.7)

Keine Ausnahmen gelten mehr für denkmalgeschützte Gebäude und Schutzzonen.
Um genauere Informationen zum Thema Energieausweis zu bekommen, empfehlen wir unbedingt eine auf den Einzelfall bezogene Beratung durch einen Fachmann.